Urbaani kesanto eli kaupunkitilan uusi elämä – esimerkkinä YIT:n ja Kansallisgallerian yhteistyö Vallilassa
Tavoitteenamme on olla ensimmäisten toimijoiden joukossa luomassa institutionaalisen asuntosijoittamisen markkinaa Baltiaan ja etsii sijoittajakumppaneita kehittämiinsä vuokra-asuntohankkeisiin.
YIT:llä on yli 100-vuotinen historia, kun taas Baltian maat ovat nuoria, vasta 30 vuotta sitten itsenäistyneitä valtioita. YIT on toiminut Baltiassa jo 1990-luvun puolivälistä lähtien ja kerännyt kokemusta asunto- ja toimitilahankkeiden kiinteistökehittämisestä sekä talo- ja infrarakentamisen urakoinnista.
Muutos vuokra-asuntomarkkinalla avaa mahdollisuuksia
Tähän asti Baltian vuokra-asuntomarkkina on koostunut lähinnä kuluttajien ja piensijoittajien omistamista yksittäisistä vuokra-asunnoista, mutta kokonaisia institutionaalisten sijoittajien omistamia vuokrataloja ei ole ollut muutamia yksittäisiä pilottihankkeita lukuun ottamatta.
Baltian maiden talouskasvu on ollut nopeaa: vuosien 2017–2019 aikana BKT on kasvanut vuosittain Virossa keskimäärin 4,6 prosenttia, Latviassa 3,4 prosenttia ja Liettuassa 3,9 prosenttia, kun taas samalla ajanjaksolla EU-maiden keskimääräinen BKT:n kasvu on ollut vain 2,1 prosenttia (Eurostat). Tulotaso Baltian maissa on saavuttanut nopeasti muita EU-maita, minkä vuoksi myös kodeilta halutaan enemmän väljyyttä ja laatua. Vuokraaminen avaa usein ovet parempaan asuntoon tai sijaintiin kuin kodin ostaminen.
Kaupungistuminen, ulkomaisen työvoiman virta sekä kotitalouksien koon pieneneminen kasvattavat myös Baltiassa potentiaalisten asunnonvuokraajien määrää, koska vuokra-asuminen on toimiva ratkaisu muuttuvissa tai epävarmoissa elämäntilanteissa. (Colliers, Global Property Guide, Oberhaus and CBRE) Keskimääräinen kotitalouden koko oli vuonna 2019 Virossa 2,1 henkeä, Latviassa 2,3 henkeä ja Liettuassa 2,2 henkeä, mikä vastaa Euroopan unionin maiden keskitasoa. Kaikissa Baltian maissa kotitalouden koko on kuitenkin laskenut 10 vuodessa 0,2–0,3 prosenttiyksiköllä (Eurostat).
Esimerkiksi asukasluku on kasvanut Baltian pääkaupungeista Tallinnassa ja Vilnassa viime kymmenen vuoden aikana keskimäärin 0,5–1 prosentilla vuodessa ja kasvun nähdään jatkuvan edelleen. Myös se, että nuoret muuttavat omilleen aikaisemmin kuin ennen, lisää vuokra-asuntojen kysyntää. (Colliers, Global Property Guide, Oberhaus and CBRE) Kotona asuvien 18–34-vuotiaiden osuus on ollut Suomessa jo viimeisten 10 vuoden ajan noin 20 prosenttia, kun taas Virossa osuus oli vuonna 2019 edelleen 33,5 prosenttia, vaikka määrä on laskenut yli 10 prosenttiyksiköllä vuodesta 2009, jolloin osuus oli 44,2 prosenttia. Muutos on ollut vastaavaa myös Latviassa ja Liettuassa (Eurostat).
“On päivänselvää, että myös Baltiassa osa ihmisistä asuisi mieluummin vuokralla, kun olisi tarjolla hyviä ja luotettavia vuokranantajia”, sanoo YIT:n Tom Sandvik, Keskinen Itä-Eurooppa -liiketoimintaryhmän johtaja.
YIT:llä nähdään suuri potentiaali markkinan kehittymiselle. Sandvikin mukaan YIT:n suunnitelmana on kehittää erikokoisia ja monimuotoisia aluehankkeita Baltian pääkaupunkeihin Tallinnaan, Riikaan ja Vilnaan sekä Kaunasiin. Esimerkiksi Vilna on kehittynyt paljon viimeisten 5–10 vuoden aikana.
“Liettua on pystynyt houkuttelemaan paljon kansainvälisten yritysten talous- ja IT-palvelukeskuksia sekä tukitoimintoja työntekijöineen, jolloin vuokra-asumisen tarve syntyy luontaisesti”, kertoo Sandvik.
Paikallinen toimija tuntee markkinan
Baltiassa YIT:n ensimmäisessä asuinportfoliossa on kumppanina toimitilahankkeissa tutuksi tullut Newsec, joka toimii asuntojen myynnissä neuvonantajana ja etsii YIT:lle potentiaalisia sijoittajia.
Newsec Baltian Head of Transactions Andrius Švolka kertoo, että koronapandemian myötä sijoittajat kokevat esimerkiksi ostoskeskuksiin ja hotelleihin sijoittamisen liian riskialttiina, minkä vuoksi sijoitettavaa pääomaa halutaan nyt suunnata muihin segmentteihin, kuten asumiseen.
“Nyt kiinteistösijoittaminen ottaa ensimmäisiä askeleitaan Baltiassa, mutta uskon, että seuraavan vuosikymmenen aikana siitä kehittyy todella kiinnostava segmentti”, Švolka lisää.
Kohtuuhintaisia asuntoja ja parempia vuokratuottoja
Baltiassa institutionaalinen sijoittajamarkkina on syntymässä ja ensimmäisiä institutionaalisia sijoituksia on jo tehty, kuten EfTEN Capitalin julkaisema rahasto ja sen rahoittama vuokratalo Tallinnassa. Ajoitus kansainväliseen kiinteistösijoittamiseen on nyt hyvä, sillä vuokra-asuntojen kysynnän odotetaan kasvavan, kun institutionaaliset toimijat astuvat uudelle markkinalle, mutta asuntojen hinnat ovat vielä toistaiseksi kohtuuhintaisia.
“Jos Suomessa tuotto on kolme prosenttia, Baltiassa puhutaan noin viidestä prosentista”, kertoo Švolka.
Švolkan mukaan tuottovaatimustaso on tällä hetkellä Tallinnassa hieman alle viisi prosenttia, Vilnassa noin viisi prosenttia ja Riikassa 5,25 prosenttia. Kun institutionaalinen vuokra-asuntomarkkina on luotu ja vuokralaisia löytyy, myös tuottovaatimukset laskevat. Jos siis odottaa arvonnousua sijoitukselle, nyt on aika toimia.
Mitä sijoittajakumppanuus tarjoaa sijoittajalle?
Kuten Suomessa, kiinteistösijoittaminen voidaan toteuttaa myös Baltiassa yhteissijoitusrakenteella, jossa YIT jää vähemmistöomistajana kohteeseen mukaan. Sijoittajalla on mahdollisuus saada YIT:stä paitsi tuttu ja luotettava kumppani, myös YIT:n kautta avaimet käteen -palveluna asuntojen vuokraus sekä kiinteistön ylläpito ja isännöinti.
YIT on vakaa toimija suuren kokonsa vuoksi ja se toimii jo valmiiksi kaikissa Baltian maissa.
“Se, että pystymme tarjoamaan samalta luukulta tasalaatuisen tuotteen kaikissa kolmessa Baltian maassa, luo uudenlaisia kumppanuusmahdollisuuksia”, kertoo Pasi Huhtakangas, YIT:n sijoittajakumppanuuksista vastaava johtaja.
Hyvät vuokra-asunnot, laaja portfolio ja hyvä palvelu yhdistettynä markkinassa syntyvälle kysynnälle vuokra-asumiseen tekee YIT:n rakentamista vuokrataloista Huhtakankaan mielestä hyvän sijoituskohteen.
Vieras markkina vaatii toki aina perehtymistä ja riskien ymmärtämistä. Sandvik kuitenkin toivoo, että potentiaaliset sijoittajat voisivat nähdä jonkinlaisena takuuna sen, että YIT on valmis lähtemään uudelle markkinalle, sijoittamaan yhdessä ja toimimaan kumppanina.
“Ennakkoluulottomuutta ja rohkeutta kaivataan – niillä voi päästä hyvään alkuun”, muistuttaa Sandvik.
YIT tarjoaa kiinteistösijoittajille monipuolisesti mielenkiintoisia sijoitusmahdollisuuksia. Lue lisää kiinteistösijoittamisesta.
