Kaupungit voivat tehdä paljon täydennysrakentamisen vauhdittamiseksi

Täydennysrakentamisesta on jo pitkään puhuttu isoja remontteja vaativien taloyhtiöiden pelastajana: myymällä rakennussoikeutta tonteiltaan taloyhtiöt voivat saada rahaa remonttien toteuttamiseen.
(Mediassa mm. HS 2/2020 sekä HS 11/2019)

Suomen suurimmat kaupungit haluavat edistää täydennysrakentamista, sillä kaavoitettavat maa-alueet alkavat käydä vähiin. Olemassa olevien alueiden täydennysrakentaminen on kaupungeille myös huomattavasti edullisempi tapa kasvaa kuin runsaasti yhdyskuntarakentamista edellyttävä, uusien alueiden rakentaminen. Esimerkiksi Tampereella Vuoreksen uuden asuinalueen rakentaminen kääntyy kaupungille kannattavaksi vasta noin viidenkymmenen vuoden kuluttua, kun taas Tammelan täydennysrakentamisessa vastaava aika on kaksikymmentäviisi vuotta.

Aiheen saamaan huomioon suhteutettuna hankkeita on lähtenyt liikkeelle kuitenkin maltillisesti.

Miten lähiöt kehittyvät 2020-luvulla ja miksi on tärkeää, että lähöitä ja niiden arvoa kehitettäisiin ja ylläpidettäisiin? Katso videolta.

Täydennysrakentamishankkeen kannattavuutta koetellaan monesta suunnasta

Täydennysrakentaminen muuttaa aina totuttua ympäristöä, joten osa hankkeista kaatuu jo valmisteluvaiheessa taloyhtiön osakkaiden valitessa nykytilan rakentamisen sijaan.

Harmillisen usein täydennysrakentamisen esteenä on kuitenkin taloudellinen yhtälö.

Taloyhtiön saamiin tuloihin vaikuttavat:

1. Syntyvän rakennusoikeuden määrä
2. Rakennusoikeuden arvo alueella

Syntyvän rakennusoikeuden määrään vaikuttavat tontin koko, olemassa olevien rakennusten sijainti tontilla sekä alueelle sopivan rakentamisen tehokkuus. Taitava suunnittelija osaa sijoitella tontille mahdollisimman paljon uutta rakentamista, mutta rakentamisen maksimimäärän suhteen kortit on pääpiirteissään jaettu etukäteen. Rakennusoikeuden arvo taas on aluekohtaista ja siinäkin liikkumavaraa on vähän.

Tuloista taas vähennetään seuraavat:

1. Maankäyttösopimukseen liittyvän kehittämiskorvauksen suuruus
2. Korvaavan pysäköintiratkaisun kustannukset
3. Muut hankkeen toteuttamisesta syntyvät erityiset kustannukset, esimerkiksi olemassa olevien rakenteiden purkukustannukset

Maankäyttösopimukseen liittyvä kehittämiskorvaus on summa, jonka kaupunki perii maanomistajalta tontin arvonnousun myötä. Kehittämiskorvauksen tarkoituksena on kattaa kunnallistekniikasta ja katurakentamisesta syntyviä kuluja. Tätä korvausta kaupunki voi periä enimmillään 60 % tontin arvonnoususta.

Aika on käymässä vähiin

Viimeistenkin 60–70-luvulla rakennettujen taloyhtiöiden on ryhdyttävä isoihin remontteihin lähivuosina. Monet potentiaaliset täydennysrakentamishankkeet jäävät toteutumatta, ellei niiden kannattavuutta saada parannettua pikaisesti.

Mitä kaupungit ja taloyhtiöt voivat siis tehdä?

Tuulia Puustinen on tarkastellut Aalto-yliopistossa hiljattain tarkastetussa väitöskirjassaan täydennysrakentamisen houkuttelevuutta taloyhtiön näkökulmasta, ja hän esittää suosituksia niin kaupungeille kuin taloyhtiöillekin.

Kaupunkeja Puustinen kehottaa miettimään, onko kehittämiskorvausten periminen välttämätöntä. Vaikka korvauksia on monissa kaupungeissa jo pienennetty, ne saattavat Puustisen mukaan edelleen kaataa mahdollisia hankkeita. Korvauksen perimättä jättäminen yhtäällä voi säästää suurilta kustannuksilta toisaalla, jos rakentamista saadaan ohjattua uusien alueiden rakentamisesta enemmän täydennysrakentamiseen.

Puustinen nostaa merkittävänä haasteena esiin myös pysäköinnin ja ehdottaa ratkaisuksi pysäköintipaikkojen määrien keventämistä. Tätä on jo tehty monissa kaupungeissa, mutta pysäköintiratkaisujen kustannukset ovat edelleen huomattavia. Pysäköintihaasteen ratkaisemisessa auttaisi myös yksi edullinen mutta toistaiseksi harvoin hyödynnetty keino: otetaan kadunvarret käyttöön asukaspysäköintiin esikaupunkialueella.

Kaupunkien rooli on toimia täydennysrakentamishankkeiden mahdollistajana. Lopulliset päätökset hankkeiden toteuttamisesta tekevät kuitenkin taloyhtiöt sekä niiden valitsemat yhteistyökumppanit. Puustisen mukaan paras tapa toteutuskelpoiseen lopputulokseen pääsemiseksi olisikin mahdollisimman aikainen yhteistyö kaikkien kolmen kesken: näin vältyttäisiin turhilta suunnittelukierroksilta ja kustannuksilta.

Täydennysrakentamista harkitsevan taloyhtiön kannattaa siis ottaa hankkeeseensa (hyvän suunnittelijan lisäksi!) alusta asti mukaan hankkeen toteuttamiskelpoisuuden varmistava kehittäjäkumppani. Parhaassa tapauksessa sama kumppani voi tarjota apua myös suurten remonttien toteutukseen, jolloin korjaus- ja täydennysrakentamishankkeiden aikataulut saadaan suunniteltua taloyhtiön kannalta ihanteellisesti.

Kaupunkikehitys

Punos käynnistää Itäkeskuksen uudistuksen