Elinkaarimalli yleistyy toimitilahankkeissa - miksi?

Yhä useammin toimitila- ja väylähankkeissa valitaan toteutustavaksi elinkaarimalli tai PPP-malli. Mallien keskeinen ero on, että elinkaarimallissa tilaaja hankkii rahoituksen, PPP-malli puolestaan sisältää palveluntuottajan projektirahoituksen.

Elinkaarimalli on yleistynyt toimitilahankkeissa vuodesta 2009 lähtien. Elinkaarisopimuksia solmittiin pitkään keskimäärin 2–3 vuodessa, mutta vuonna 2019 solmittujen sopimusten määrä nousi seitsemään, ja vuoden 2020 alussa vireillä on vastaava määrä uusia hankkeita. Yhteensä Suomessa on toteutettu tai toteutuksessa yli 50 elinkaarikohdetta. Elinkaarimallin käyttäjiä ovat toistaiseksi tyypillisesti kunnat ja kaupungit, mutta mikään ei estä mallin käyttöä myös yksityisissä hankkeissa.

Miksi elinkaarimalli valitaan ja miksi se on yleistynyt?

Elinkaarimallin voi tiivistää siten, että siinä yksityinen yritys vastaa hankkeen toteutuksesta kokonaisuutena paljon tavanomaisia sopimuksia pidemmän ajan: suunnittelun ja toteutuksen jälkeen ylläpitovastuu kestää tyypillisesti 20 vuotta. Ero perinteisempään SR-malliin (suunnittele ja rakenna -urakka) on merkittävä, sillä niissä takuuaika on kaksi vuotta.

Osa asiakkaista on aiemmin saattanut odottaa muualla saatuja tuloksia ja kokemuksia, mutta viimeistään nyt tilaajat ovat laajalti sisäistäneet mallin edut. Elinkaarimalli onkin yleistynyt onnistuneiden hankkeiden myötä.

Mallin hyödyt on huomattu

Jos elinkaarihanke on esimerkiksi koulu, toteuttava yritys huolehtii koko 20 vuoden ajan siitä, että koulun olosuhteet ja käytettävyys pysyvät tiukasti sopimuksessa määritetyllä tasolla. Tilaajalle eli kunnalle tämä tuo turvaa ja ennustettavuutta, ja toisin kuin vaihtoehtoisissa malleissa, kunta saa kaiken tarvitsemansa palvelun yhdeltä luukulta. On vain yksi taho – toteuttava yritys – jonka kautta kaikki hankkeeseen liittyvät asiat hoidetaan.

Toimitilojen, kuten koulujen, monitoimikeskusten ja terveysasemien, kohdalla sisäilmaongelmat ovat olleet merkittävä ajuri elinkaarimallin käyttämiselle. Elinkaarimallin tuoma pitkäaikainen ja laaja vastuu varmistaa, että kiinteistö pysyy kunnossa koko 20 vuoden palvelusopimuksen ajan.  Rakennus luovutetaan tilaajalle sopimusjakson päättyessä sopimuksen mukaisessa kunnossa eikä ns. korjausvelkaa ole.

Elinkaarimallissa on myös paljon muita etuja. Elinkaarimalli ei aseta vaatimuksia rahoitukselle, joten kunta voi valita rahoituksen tahtonsa mukaan. Lisäksi elinkaarimallin palvelumaksu on suoriteperusteinen, vain saadusta palvelusta maksetaan, ja vuosittaiset ylläpitokustannukset on määritelty etukäteen koko sopimusjaksolle.

Elinkaarimallia ei tule sekoittaa PPP-malliin, joka sisältää myös rahoitusratkaisun. Tätä mallia on sovellettu väylärakentamisessa, ja ensimmäinen PPP-mallilla toteutettava toimitilahanke on käynnistynyt Espoossa. PPP-malli ei ole juridisesti eikä sisällöllisesti sama kuin elinkaarimalli, vaikka niistä yleensä puhutaan synonyymeina.

Kokemuksia Hollolasta ja Porvoosta

Koulu on hyvin tyypillinen elinkaarimallilla toteutettava kohde. Eräs esimerkki löytyy Porvoosta, johon valmistui viiden kohteen kokonaisuus vuonna 2018. Hankkeeseen kuuluu kaikkiaan viisi eri kohdetta: Tolkkisten koulu, Gammelbackan päiväkoti ja neuvola, Peippolan päiväkoti, Toukovuoren päiväkoti sekä Kevätkummun koulu ja esikoulu (Vårberga skola och förskola). Kevätkummun koulun yhteyteen tulee myös kirjasto, liikuntasali ja nuorisotila.

Porvoon kaupungin arkkitehti Markku Partanen kertoo, että elinkaarimalli valittiin riskienhallinnan takia.

”Porvoolla parin sadan kiinteistön verran kiinteistömassaa, ja halusimme jakaa riskiä siitä, kuka on vastuussa rakennuksista. Meidän oli ensin tarkoitus tehdä elinkaarihanke leasing-rahoituksella, mutta lopulta poliittinen päätös oli se, että kaupunki omistaa kohteet mutta ylläpito tulee elinkaarimallin kautta.”

”Toinen merkittävä etu oli se, että yhdellä kilpailutuksella saatiin vietyä läpi monta hanketta”, Partanen lisää.

MARKKU PARTANEN, PORVOO: 5 VINKKIÄ ELINKAARIHANKKEEN TOTEUTTAMISEEN

5. Hankintaan kannattaa varata riittävästi aikaa, sillä kaikki kestää kauemmin kuin on kuvitellut. Onkin tärkeä varmistaa, että resurssit ovat riittävät, ja tarvittaessa hankkia ulkopuolista asiantuntemusta.
6. Kunnan päättäjät kannattaa sitouttaa hankkeeseen käymällä keskusteluja ja tekemällä periaatepäätöksiä. Elinkaarihankkeet ovat niin isotöisiä, ettei urakoitsijan ole mitään järkeä tehdä satojen tuhansien eurojen tarjousta, jota päätöksenteon tapahtuessa ei sitten päätetäkään toteuttaa.
7. Oma näkemykseni on se, ettei rahoitusta kannata sekoittaa samaan hankintaan, vaan kunnan kannattaa rahoittaa hanke itse tai leasingina.
8. On tärkeää, että on molemminpuolinen ymmärrys siitä, mitä ylläpitovastuuseen sisältyy. Sopimus on voimassa 25 vuotta, ja siitä pitäisi muodostua win-win-tilanne kaikille osapuolille.
9. Ylläpitoajalle kannattaa sopia ryhmät, joissa käsitellään ylläpitoon liittyviä asioita. Meillä Porvoossa on ylläpidon ohjausryhmä ja sitten erikseen käyttäjäpalaverit. Näissä käsitellään ihan eri asioita.

Myös Hollolassa on käytetty elinkaarimallia. Heinsuon ja Kalliolan koulujen rakentaminen aloitettiin 2015, ja ne valmistuivat kesällä 2017. Hollolan tilapalvelu Oy:n Tuomo Vesikko toimi koulujen rakennuttajapäällikkönä.

Uudet koulut valmistuivat kunnan kasvaviin tarpeisiin ja vähensivät ratkaisevasti vaikeita sisäilmaongelmia. Tärkeää oli myös se, että tilat tukisivat Opetushallituksen vuonna 2016 voimaantulleita opetussuunnitelmia ja mahdollistaisivat avoimen oppimisympäristön ja ilmiöperusteisen oppimisen.

Vesikko kertoo, että elinkaarimalli valittiin, koska Hollolan kunnalla oli ollut huonoja kokemuksia perinteisistä urakkamalleista.

”Perinteisissä urakkamalleissa on helposti kymmenen sopimusta, joista kaikissa pitää onnistua, jotta hanke onnistuu. Elinkaarimallissa puolestaan on vain yksi sopimus, joten ero on melko suuri.”

Koska elinkaarimallissa toteuttajalla on 20 vuoden ylläpitovastuu, sai Hollola Vesikon mukaan koulut perinteistä urakkamallia riskittömämmin.

TUOMO VESIKKO, HOLLOLA: 5 VINKKIÄ, ELINKAARIHANKKEEN TOTEUTTAMISEEN

5. Jos kyse on koulusta, tärkeintä on miettiä, mikä on valittu pedagoginen malli ja mitkä ovat ne tavat, joilla halutaan oppia. Onko yhteisopettajuutta, luokkia erityisoppilaille, kuinka itseohjautuvasti tehdään ja miten viihdytään? Näiden asioiden miettimiseen ja suunnitteluun kannattaa varata aikaa jopa pari vuotta.
6. Seuraavaksi on tärkeä päättää, millaiset toiminnalliset vaatimukset hankkeelle asetetaan, eli toisin sanoen, mitä käyttäjä haluaa tiloilta. Kyse on esimerkiksi siitä, millaisia tai kalusteita tiloja tarvitaan ja miten nämä tukevat pedagogista ajattelua.
7. Mitkä ovat teknisen ympäristön vaatimukset? Ilmanvaihto, lämpötila, ilmanlaatu, valoisuus ja akustiikka ovat muun muassa seikkoja, joita tulee pohtia.
8. Ennen rakentamisen aloittamista on tärkeä varmistaa, että kaikki sopimukset ovat kunnossa. Asiakirjoissa tulee lukea ylläpidon taso ja se, miten toimitaan, jos ilmenee vikoja. Ihanteellisesti tilanne on se, että anturit tunnistavat vian ja kiinteistönhoitaja korjaa vian ennen kuin asiakas edes huomaa sitä.
9. On tärkeää seurata asiakkaan tyytyväisyyttä. Jos rakennuksen olosuhteet poikkeavat sopimuksen sisällöstä, johtaa tämä käytettävyysvähennykseen tai käytettävyysesteeseen, eli urakoitsijan tulojen pienentymiseen.
   
   

Elinkaarihankkeiden asiantuntijana ja taustatietojen antajana jutussa toimi Hannu Soikkeli, YIT.

Kalliolan kouluhanke, Hollola

Porvoon elinkaarikoulu

Porvoon päiväkodit

Elinkaaripalvelumme