Sijoitusasunnon verotus

Sijoitusasunnon myyntiin liittyvä verotus

Jos olet omistanut sijoitusasunnon pitkään, sen arvo on saattanut nousta. Kun asunnon myyntihinta on suurempi kuin sen hankintahinta, saat myyntivoittoa eli luovutusvoittoa. Luovutusvoitto katsotaan pääomatuloksi, joten siitä on maksettava pääomatuloveroa, jonka veroprosentti on 30 000 euroon asti 30 % ja yli 30 000 euron osalta 34 %.

Luovutusvoiton laskeminen – kaksi tapaa

Voit laskea luovutusvoiton kahdella tavalla. Yleisempi tapa on vähentää asunnon myyntihinnasta kaikki sen hankintaan ja myymiseen käytetyt kulut esimerkiksi:

• Hankintahinta
• Varainsiirtovero
• Asuntomyyjän välityspalkkio
• Pääomavastikkeet (eli rahoitusvastikkeet), jos taloyhtiö on rahastoinut ne, etkä ole siksi voinut vähentää niitä vuokratuloista
• Perusparannuskulut, jos niitä ei ole aiemmin vähennetty vuokratulon verotuksessa
• Irtaimen omaisuuden kulut, jos niitä ei ole aiemmin vähennetty vuokratulon verotuksessa

Toinen tapa laskea luovutusvoitto on käyttää niin kutsuttua hankintameno-olettamaa. Silloin myyntihinnasta vähennetään 20 % hankintameno-olettama, jos olet omistanut asunnon alle 10 vuotta, ja 40 % hankintameno-olettama, jos olet omistanut asunnon yli 10 vuotta. Prosenttiosuuden lisäksi ei tässä laskentatavassa voi vähentää muita kuluja.

Sinun kannattaa valita se laskutapa, joka tuottaa pienemmän luovutusvoiton - mitä pienempi luovutusvoitto on, sitä vähäisempi on siitä maksettavien verojen euromäärä.

Lähde: vero.fi


Sijoitusasunnon vuokratuottoon liittyvä verotus

Sijoitusasunnosta saamasi vuokratulo on pääomatuloa, jonka veroprosentti on 30 000 euroon asti 30 ja siitä ylöspäin 34. Saat kuitenkin vähentää verotuksessa vuokratulon hankkimiseen liittyvät kulut eli maksat veroa vain vuokratuloista, jotka sinulle jäävät käteen kulujen vähentämisen jälkeen.

Hyödynnä sijoitusasunnon verovähennykset

Vuokratuloista tehtävillä verovähennyksillä on merkittävä vaikutus asuntosijoituksen tuottoon. Siksi sinun kannattaa tutustua niihin huolellisesti ennen asunnon ostoa.

Pääsääntönä on, että kaikki vuokratulon hankkimiseen liittyvät kulut voi vähentää verotuksessa samana vuonna kuin ne ovat syntyneet. Muista säilyttää kaikki kuitit ja tositteet veroilmoituksen tekemistä varten.

Vuokratuloista vähennettäviä kuluja ovat esimerkiksi:

• Vesimaksu
• Hoitovastike
• Vuokratonttivastike (kts. ”Asunnon ostamiseen liittyvä verotus”) 
• Pääoma- eli rahoitusvastike, jos se on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa
• Sijoitusasuntoa varten otetun tulonhankkimislainan korot
• Vuokralaisen hankintaan liittyvät kulut kuten vuokranvälittäjän palkkio, vuokrausilmoitukset ja luottotietojen tarkistaminen
• Asuntoon hankittu irtain omaisuus kuten kodinkoneet ja kalusteet
• Jotkut remonttikulut
• Oman osaamisen kehittäminen asuntosijoittajana esim. alan kirjallisuuden hankintakulut

 

Kolme tarkennusta verovähennysoikeuteen

Remonttikulujen vähennysoikeus ja rajoitteet

Verottaja jakaa remonttikulut vuosikorjaus- ja perusparannuskuluihin. Vuosikorjauskulut saat vähentää vuokratulosta sinä vuonna, jolloin kulut on maksettu. Perusparannuskulut voit vähentää vähitellen vuosittaisina poistoina tai vasta asunnon myynnin yhteydessä.

Remonttikulujen vähennysoikeudessa on myös rajoituksia. Esimerkiksi sijoitusasunnon remontin kuluja ei hyväksytä verovähennyksinä silloin, kun remontti tehdään heti asunnon oston jälkeen ennen sen vuokrausta. Näistä remonttikuluista et saa myöskään kotitalousvähennystä.

Vain "tulonhankkimislainan" korot voi vähentää kokonaan

Sijoitusasunnon lainan koroista 100 % on verovähennyskelpoisia. Tämä edellyttää kuitenkin sitä, että sijoituslainan ostamista varten otettu laina on nimetty veroilmoituksessa "tulonhankkimislainaksi" eikä esimerkiksi "sijoituslainaksi" tai "asuntolainaksi".

Tarkista esitäytetystä veroilmoituksesta ainakin tämä kohta, jotta vähennykset huomioidaan täysimääräisinä!

TUTUSTU TALOYHTIÖLAINAAN

 

Irtaimen omaisuuden verovähennysoikeus

Vuokranantajana saat vähentää vuokratuloista sijoitusasuntoon hankkimaasi irtainta omaisuutta kuten kodinkoneita tai kalusteita. Jos hankintahinta on alle 1200 euroa, sinun on vähennettävä hankinnat kerralla ostovuoden kuluina. Jos irtaimen omaisuuden hankintakulut ovat yli 1200 euroa ja käyttöaika yli kolme vuotta, saat vähentää kulut joko ostovuoden verotuksessa tai pikkuhiljaa 25 % vuosittaisina poistoina.

Alijäämähyvitys

Jos sinulle kertyy jonain vuonna vuokratuloon kohdistuvia vähennyskelpoisia kuluja enemmän kuin vuokratuloja, voit vähentää kuluja myös muista pääomatuloistasi. Jos sinulla ei ole muita pääomatuloja, olet oikeutettu alijäämähyvitykseen ansiotuloverotuksessasi.

Huomioi asuntosijoittaminen verotuksessa etukäteen

Ryhtyessäsi asuntosijoittajaksi tulosi lisääntyvät ja se vaikuttaa verotukseesi. Välttääksesi jälkiverot sinun kannattaa joko hakea ennakkoveroa tai muuttaa veroprosenttiasi huomioiden uudet tulosi.

 

Panosta veroilmoituksen tekemiseen

Asuntosijoittajana sinun on tärkeää tehdä veroilmoitus huolellisesti – työ kirjaimellisesti maksaa itsensä takaisin. Vuokra-asunnosta saatavat tulot lasketaan pääomatuloiksi sille vuodelle, jona vuokra on saatu. Ilmoita vuokratulosi veroilmoituksessa joka vuosi.

Sijoitusasunnon tuloja ja menoja laskiessasi tarvitset kaikki kuitit ja tositteet. Muista myös säilyttää ne vähintään kuusi vuotta verovuoden päättymisestä.

 

Sijoitusasunnon ostamiseen liittyvä verotus

Kun ostat asunnon asunto-osakeyhtiöstä, sinun tulee maksaa 1,5 % varainsiirtovero sekä tehdä varainsiirtoveroilmoitus. Veron määrä lasketaan aina asunnon velattomasta hinnasta, vaikka hyödyntäisit yhtiölainaa ja maksaisit kaupanteon yhteydessä asunnosta vain myyntihinnan.

Vero on maksettava ja ilmoitus tehtävä kahden kuukauden kuluessa omistusoikeuden siirtymisestä.

Jotkut taloyhtiöt on rakennettu vuokratontille, jossa asuntokohtainen tontinosa on mahdollista lunastaa kaupanteon yhteydessä. Tontinosan lunastus on kiinteistökauppa, joten lunastushinnasta on maksettava 3 % varainsiirtovero.

Vinkki  

Kannattaa miettiä, onko tontinosan lunastaminen sinulle järkevää. Jos et lunasta tontinosaa, maksat taloyhtiölle kuukausittain vuokratonttivastiketta, jonka saat vähentää verotuksessa vuokratuloistasi, kunhan vuokratonttivastikkeet on tuloutettu taloyhtiön kirjanpidossa – varmista asia isännöitsijältä. 

Katso video ja lue lisää vuokratontista 

  

LÖYDÄ SOPIVA SIJOITUSASUNTO